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· Les Petites Créances

Les Rapports de Voisinage

Il faut accepter les inconvénients normaux du voisinage. Mais cette tolérance a des limites:  on n'a pas à souffrir un préjudice causé par la malveillance, la mauvaise foi ou la maladresse grossière de son voisin.

C'est ce qu'affirme le Code civil du Québec. Il définit d'ailleurs ce qui est acceptable de façon à ce que les relations entre voisins soient le plus civilisée possible.

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Les limites de votre propriété et le bornage

Les limites de votre propriété sont déterminées par les titres de propriété, les plans cadastraux et la démarcation du terrain. Cette démarcation est généralement indiquée par les repères que l'arpenteur-géomètre a plantés aux extrémités du terrain et qui portent son nom et son numéro matricule. En pratique, les repères indiquant donc les limites d'une propriété.

Le piquetage correspond à l'opinion d'un arpenteur-géomètre quant aux limites d'une propriété, opinion qu'il s'est formée à la suite, notamment, d'un arpentage, d'une étude des titres de propriété ainsi que du cadastre. C'est cette opinion, entre autres, qui est exprimée dans le certificat de localisation que vous obtenez lors de l'achat d'une propriété.

Le piquetage n'a pas la même valeur légale que le bornage. Si vous ou votre voisin croyez que le piquetage ne reflète pas les limites de vos propriétés respectives, chacun de vous peut obliger l'autre au bornage de la ligne séparant vos deux propriétés. Trois situations peuvent se présenter.

Première situation

Vous et votre voisin vous entendez sur la nécessité d'un bornage et vous vous mettez d'accord sur le choix d'un arpenteur-géomètre.

L'arpenteur-géomètre vous entendra tous les deux ainsi que vos témoins; il entendra aussi vos avocats si vous en avez. Puis, il étudiera le cadastre, analysera les titres de propriété des deux parties - au besoin en remontant au siècle dernier et en étudiant les limites des propriétés voisines. L'arpenteur-géomètre dressera alors un rapport de ses opérations qu'il terminera par ses conclusions quant à la limite commune de vos deux propriétés.

Si vous acceptez tous les deux les conclusions du rapport, l'arpenteur-géomètre vous convoque à l'abornement, c'est-à-dire à la pose des repères. C'est votre choix d'y assister ou non. Ensuite, l'arpenteur-géomètre rédige le procès-verbal de bornage qui sera inscrit au registre foncier.

Vous et votre voisin vous partagerez à parts égales la facture de l'arpenteur-géomètre.

Deuxième situation

Vous et votre voisin vous êtes mis d'accord sur la nécessité d'un bornage et sur le choix d'un arpenteur-géomètre mais vous ne vous entendez pas sur les conclusions du rapport.

C'est le tribunal qui devra alors décider de la ligne de séparation de vos deux propriétés. Au Québec, c'est la Cour supérieure qui a compétence pour ce genre de cause. Les parties doivent remettre le rapport au greffe de la cour accompagné d'une déclaration des prétentions de chacun.

Étant donné la complexité des causes de ce type, les propriétaires font généralement appel à des avocats et doivent souvent supporter de longs délais et assumer des frais plus ou moins élevés, selon les circonstances.

La décision du tribunal rendue, les frais de bornage sont partagés également entre les deux parties.

Troisième situation

Votre voisin refuse le bornage.

Vous devez lui envoyer une mise en demeure de consentir au bornage. Vous pouvez agir seul ou retenir les services d'un avocat.

La mise en demeure se fait au moyen de l'envoi d'un avis contenant:

·     un énoncé de la demande et de ses causes;

·     la description des terrains en cause;

·     le nom et l'adresse de l'arpenteur-géomètre que vous suggérez pour effectuer le bornage;

·     l'information qu'un accord sur le droit au bornage et sur le choix d'un arpenteur-géomètre doit être conclu dans les quinze jours suivants à défaut de quoi vous porterez votre demande devant le tribunal.

Si, après avoir reçu la mise en demeure, le voisin consent au bornage et s'etend avec vous sur le choix d'un arpenteur-géomètre, les choses se dérouleront comme on l'a décrit dans la Première situation ou dans la Deuxième situation.

Si, malgré la mise en demeure, le voisin refuse toujours le bornage, vous portez votre cause devant la Cour supérieure et c'est le tribunal qui mènera l'affaire du début à la fin.  

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LE BON VOISINAGE, UNE FOULE DE PETITES ATTENTIONS !

Le bon voisinage, comme la politesse, est fait d'une foule de petites choses. En voici quelques-unes.

L'accès à la propriété d'autrui

Vous devez permettre à votre voisin l'accès à votre propriété s'il a besoin de passer par chez vous pour faire une construction ou pour effectuer des réparations. Cependant, le voisin doit au préalable vous en aviser de vive voix ou par écrit. De plus, il est tenu de réparer toute détérioration qu'il pourrait causer et de remettre votre propriété dans l'état où elle était avant le début des travaux.

Les meilleurs voisins ne sont pas à l'abri des mésaventures. Certains incidents échappent à la volonté humaine: le vent peut emporter un toit sur le terrain voisin; un bœuf peut sauter plusieurs clôtures et se retrouver chez  le troisième voisin. Dans ces cas-là, si le propriétaire du terrain où se retrouvent les biens, objets ou animaux, ne procède pas lui-même immédiatement à leur restitution, il doit permettre qu'on les recherche et qu'on les récupère. Ces biens dispersés continuent d'appartenir à leur premier propriétaire, sauf s'il en abandonne la recherche; dans ce cas, le propriétaire du terrain en devient propriétaire. Si cette dernière solution ne lui convient pas, le propriétaire du terrain peut contraindre le propriétaire des biens à les enlever et à remettre son terrain dans son état antérieur.

L'empiétement

Il peut arriver qu'une personne érige de bonne foi une construction sur une parcelle de terrain qui appartient à son voisin. Si c'est votre cas, sachez que votre voisin peut vous demander soit de lui acheter la parcelle de terrain soit de lui verser, pour la période pendant laquelle la construction  reste érigée, une indemnité pour la perte temporaire de l'usage de cette parcelle.

Si l'empiétement sur son terrain est considérable ou qu'il a été fait de mauvaise foi, le voisin peut vous contraindre soit à acquérir le terrain et à lui en payer la valeur soit à enlever la construction et à remettre les lieux dans leur état initial.

Le droit de vues

Être bien chez soi signifie aussi être à l'abri des regards indiscrets des voisins. C'est pourquoi le Code civil impose le respect de certaines distances concernant les fenêtres ou toute autres ouverture. Ainsi, vous ne pouvez avoir de «vues directes», c'est-à-dire des fenêtres ou des portes à verre transparent, à moins de 1,50 mètre de la ligne séparant votre terrain de celui du voisin. Cette règle ne s'applique pas lorsqu'il s'agit de vues sur la voie publique ou sur un parc public, ou lorsqu'il s'agit de portes pleines ou à verre translucide (qui ne permet pas de distinguer nettement les objets).

Le droit de passage

Il arrive qu'un propriétaire n'ait aucun accès à la voie publique ou que cet accès soit insuffisant ou impraticable. Si c'est votre cas, vous pouvez demander à un voisin de vous accorder un droit de passage contre versement d'une indemnité proportionnelle au préjudice que vous pouvez causer. Cependant, vous devrez quand même entretenir l'endroit où vous passez de façon à causer le moins de dommages possible.

En cas de refus de la part du voisin, vous pouvez vous adresser au tribunal.

L'écoulement des eaux du toit

Vous devez vous assurer que l'eau, la neige et la glace qui s'écoulent de votre toit tombent sur votre terrain et non sur celui du voisin. Au besoin, le voisin pourra notamment vous forcer à installer une gouttière qui emmènera l'eau sur votre terrain.

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Le droit de clôture

Vous pouvez clore votre terrain comme vous le voulez, au moyen de murs, de fossés, de haies, de barrières ou de toute autre clôture. Si la clôture se situe entièrement sur votre terrain, c'est-à-dire qu'elle ne se situe pas sur la ligne séparative de deux terrains voisins, vous en êtes complètement ou maître quant à la nature, à la hauteur, à la couleur ou aux matériaux utilisés. Vous devez néanmoins vous conformer aux normes établies par la municipalité à ce sujet.

Par ailleurs, vous et votre voisin pouvez vous entendre pour installer sur la ligne séparative de vos deux terrains une clôture mitoyenne (voir plus bas) dont vous vous partagerez les frais. Vous déciderez alors ensemble de la nature de la clôture, des matériaux à utiliser et des accessoires à ajouter.

Cependant, nous dit le code, cet «ouvrage de clôture» doit tenir compte «de la situation et de l'usage des lieux» (Code civil du Québec, article 1002) : on n'installe pas une clôture à vaches dans un quartier où les autres propriétaires ont planté des haies d'arbustes. il va sans dire que les normes établies par la municipalité s'appliquent ici aussi.

Même si votre voisin est réticent, vous pouvez l'obliger à installer à frais partagés un ouvrage de clôture sur la ligne séparative de vos terrains. Mais essayer d'abord de vous entendre avec lui. 

La mitoyenneté

Même s'il n'a été érigé que par un seul propriétaire, un ouvrage de clôture qui se trouve sur la ligne séparative de deux terrains est présumé mitoyen, c'est-à-dire qu'il est présumé propriété commune aux deux propriétaire voisins.

Est aussi présumé mitoyen un mur commun à deux bâtiments et qui les sépare. Lorsque deux bâtiments sont de hauteur inégale, la loi présume que la mitoyenneté de mur cesse là où s'élève le moins haut des deux bâtiments.

L'entretien, la réparation et la reconstruction d'un mur mitoyen sont à la charge des deux propriétaires voisins. Vous pouvez abandonner votre droit sur le mur et ainsi vous libérer de votre obligation de contribuer aux charges en produisant un avis en ce sens au bureau de la publicité des droits (appelé auparavant «bureau d'enregistrement»). Vous devez transmettre une copie de cet avis à l'autre propriétaire. Cet avis implique, pour vous, que vous renoncez à faire usage du mur.

Les arbres

Il peut arriver que les branches et les racines d'une de vos arbres s'avancent chez le voisin et lui nuisent sérieusement. Dans ce cas, le voisin peut vous demander de couper ces branches ou ces racines; en cas de refus de votre par, il peut vous contraindre à agir par le biais d'un injonction à la condition de vous avoir d'abord fait parvenir une mise en demeure. Enfin, si votre arbre menace de s'écraser sur la propriété d'à côté, le voisin peut, de la même façon, vous contraindre à abattre l'arbre ou à le redresser.

Si vous plantez des arbres sur votre terrain, il faut éviter de les placer en-dessous des lignes de transport d'électricité ou de téléphone ou au-dessous des câbles ou des tuyaux qui sont enfouis dans la terre. Il faut aussi planter les arbres à bonne distance de la terre. Il faut aussi planter les arbres à bonne distance de la ligne séparative du terrain du voisin afin qu'il ne soit pas incommodé par des arbres devenus trop gros.

Le bruit

Vous ne pouvez pas déranger vos voisins par un bruit intolérable. Plusieurs municipalités ont d'ailleurs établi le nombre de décibels à ne pas dépasser sous peine d'amendes. ainsi, vous pourriez être interpellé si le ronronnement continu et excessif d'un système de ventilation ou d'une thermopompe empêche vos voisins de dormir. De même, si votre chien aboie à tout propos ou hurle à mort tous les soirs, on pourra exiger que vous le fassiez dresser ou que vous en débarrassiez.  

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La forme masculine utilisée désigne aussi bien les femmes que les hommes.  1er trimestre 2000.  Québec - Ministère de la Justice .